77、开发商的欲望!!!

宁贝帝庭的房子一平方将会便宜5000元,这又怎能不让市民激动呢?又怎么不让其他开发商抓狂呢?

开发商的心里:我靠!这让我怎么活啊!我80%的资金全是来自贷款,我一年的利息8%,你这让我怎么活,我若像你便宜个5000元/平,我不得…..?不敢想象!

金麟看着网络上言论,也是将信将疑,就问伊莲:

“师妹,网上说我们的房子卖7000元/平,就能实现10%的净利,是这样吗?”

伊莲笑笑,回道:

“理论上,静态来算,是这样的,就是一平方7000元左右。”

金麟又震惊了:

“这个你也算出来啦?”

伊莲凤眼一瞪,说道:

“那当然,我们30亿地价买了2000亩用地,容积率1.5,就是总建筑面积200万,折成楼面地价就是1500元/平。

而我们的建安造价成本约3200元/平,合计综合造价成本约为4700元/平。

我们的办公成本和营销成本合计约为5%,那么若以7000元/平进行反推,就是350元/平,加上4700元/平,我们的综合成本就是5050元/平。

而我们的综合税费暂按售价的20%进行估算,以7000元/平再反推,就是1400元/平,扣除税费剩下就是5600元/平就是我们的所得,再减去5050元/平的综合成本,剩550元/平就是我们的净利润,大约就是我们投入成本的10%。

所以这个算法也没错,但这是静态算法,没有考虑到材料成本和人工成本的波动变化,若这项成本没太大变化的话,就大概是这个样子了,但我们这个做法,其他开发商做不到,因为他们还有贷款,这块成本极高。”

金麟听着,眼睛睁得大大的,对师妹的崇拜又增添了几分,没想到做生意也是一本本柴米油盐的账啊!

不过他一听伊莲说道其他开发商做不到,也是一脸兴奋,这不就说明只有他能做到吗?那么只要把好工程质量关,他几乎就是胜券在握了。

伊莲看着金麟小人得志的模样,又是“噗哧”一笑,再道:

“房地产开发最大的问题就是钱,其次才是定位和营销。但!其实,若是开发单个项目的话,很多开发商都是具备100%自有资金的开发实力的。

可他们的欲望都很大,真有这些钱的时候,他们想的不是开发一个项目,而是把这笔钱分成10份启动资金,然后再通过融资贷款要开发10个项目。

这样才能满足他们竞速扩张的膨胀欲望,可是大家都这么干,就等于捆绑了整个行业的系统性风险。”

金麟听得瞠目结舌,叹道:“这也太太太膨胀了!”

伊莲微微一笑,“而你钱都躺在账上了,如果这都做不好,那童总和这帮团队就别在这个行业混了。”

金麟赶紧小鸡啄米式的不停点头,伊莲却又说道:

“好啦!这些事情就这么按部就班就行,趁这段时间,师兄想不想查一查,到底是谁在破坏昨日的活动。”

金麟一听,虎目一睁,说道:

“想!我猜肯定逃不开周边的这几个项目,他们可能联合在一起,但肯定有个牵头的主谋。”

伊莲听着,一本正经的点头:

“嗯嗯,看来师兄也有点侦探头脑,很适合给伊莲神探当个小助理。”

金麟也煞有介事的说道:

“好!那伊莲神探,要不要小助理现在带你出去溜达溜达。”

伊莲纤臂一挥:“本宫准了!”

如此,金麟开始往宁贝帝庭对面的天境尊品缓缓飞去。

然而,此刻。

伊莲的电话突然响了,正是童总打来的。

金麟只好定住身形,返身进入空间,伊莲接起电话。

童总:“连总裁,市领导突然说要来我们项目参观,你们要不要与领导们见个面。”

伊莲:“我们商量一下,等下给你回复。”

语毕,伊莲挂断电话,看着金麟,问道:“见不见?”

金麟思虑一瞬,说道:

“见!地方父母官关心我们的项目,既然我们来了,见之一面,也合乎礼仪,另外,认识一下,或许对日后猎虚行动有所帮助,不可能东华就没有系统宿主吧。”

如此,金麟和伊莲就折返回去,变身伍宁贝和连漪出现在售楼处的门口,向大门迈了进去。

“董事长好!总裁好!”

置业顾问一看金麟和伊莲进来,主动问候,一脸欣喜,一脸精神。

金麟和伊莲满意的点了点头,伊莲道:

“待会儿市领导要过来视察,要拿出你们最好的精神面貌和服务态度来。”

众人点头,经理马上回道:“好的,如有必要,我来进行销讲接待。”

伊莲再点了个头,给童总打了电话,说道就在一楼大厅等候领导到来,先不上去了。

童总一听,赶紧和叶副赶了下来。

过一会儿,市长带着房管、城建、规划等相关部门一同来到宁贝帝庭,金麟伊莲也赶紧带队在门口相迎。

一进售楼处,童总赶紧给双方做了介绍。

市长一行听到从未露面的伍先生居然带着一个总裁来临了,大家很是意外。

因为伍先生在东华可是个神秘人物,从拿地到办理各种手续合规合法,他也不走动政商关系,所以连市领导和相关部门都从未曾谋面。

销售经理先在大厅做了销讲介绍,接着童总就把大家请到了贵宾室喝茶。

金麟首先对市领导的关心表示感谢,市长则对宁贝地产率先做出全自资开发、先建后售、低利润承诺表示赞赏。

金麟趁机把伊莲推出来,说道这一切都是连总裁的操盘策略,众领导一听惊讶了,纷纷对伊莲刮目相看。

伊莲的讲话更为高明,说道:

“宁贝帝庭作为市最大型的住宅项目,也是市区东扩的重点工程,必须自觉担负城市战略发展的使命,也必须为2万个家庭的居住梦想负责,它的社会效益高于私企利益,只许成功不许失败,所做的一切都是应该的。”

领导一听大为震惊,这是企业家的高尚品格啊,纷纷对于连总裁和伍董事长的果敢魄力表示感谢和赞赏。

接着,市长说道:

“我们这次来就是来表态的,对于你们的操盘思想和开发理念,我们非常欢迎,只要你们真心实意的按照这个理念去开发,我们一定全力支持,如碰到问题和困难,我们也会帮助解决。

所以,我们也想了解一下,是否有碰到困难,如果有,说出来,能帮的我们一定帮。”

既然市长都这么说了,伊莲当然也不藏着掖着,就把大家怀疑昨天的活动遭到蓄意破坏,以及担心竞争对手未来可能还会继续使用一些不正当的竞争搞破坏,给说了出来。

市长点了点头,说道:

“这些事我也有所耳闻,过去的事,如有证据就让法律去处理,但未来,决不允许这样的恶意内斗来破坏城东战略的发展,所以中午我想请你们和周边项目负责人一起吃个便饭,做个沟通协调,如何?”

金麟伊莲意外了,相互看了一眼,同时回道:“好!”

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